裁判概述：
交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。购房消费者以享有的购房款返还请求权主张优先受偿权，应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件。
案情摘要：
1. 赵巧萍与亚西亚公司签订《商品房买卖合同》，购买亚西亚公司开发的案涉房屋，并支付了部分购房款。
2. 双方约定，剩余购房款由赵巧萍向银行贷款，相关贷款手续由亚西亚公司帮助办理，合同文本全部由亚西亚公司管理。此后，赵巧萍一直等待亚西亚公司交房。
3. 赵巧萍所购买的案涉房屋，因亚西亚公司对外负债，被债权人申请法院进拍卖，并用于归还亚西亚公司欠他人的债务。此后，亚西亚公司进入破产程序。
4. 赵巧萍诉至法院，要求：（1）确认已支付购房款833070元，同时，亚西亚公司赔偿违约金349651元，两者共计1182721元；（2）确认赵巧萍的1182721元款项在亚西亚公司破产财产中享有优先受偿权。
5. 一审法院确认亚西亚公司应返还赵巧萍购房款833070元并优先受偿，驳回赵巧萍其他诉讼请求。二审法院改判，仅确认浙江亚西亚房地产开发有限公司应返还赵巧萍833070元，驳回赵巧萍其他诉讼请求。再审法院改判二审判决，维持一审判决。
争议焦点：
赵巧萍要求返还已支付购房款的请求权在破产程序中能否确认为优先债权？
法院认为：
上述司法解释及最高人民法院答复意见表明，商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。本案案涉房屋系住宅，而赵巧萍在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚细亚公司支付超过一半的购房款计833070元，在亚细亚公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵巧萍要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。亚细亚公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在亚细亚公司名下，故赵巧萍不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。故亚细亚公司该项抗辩理由，缺乏法律依据，难以成立。二审法院认定购房款属于普通债权，与上述规定不符，存有不当，本院予以纠正。
案例索引：
（2019）浙民再545号
相关法条：
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》
【2014】执他字第23、24号
一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
……
二〇一四年七月十八日
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
实务分析：
实务中，根据相关法律和司法解释，支付大部分价款的购房消费者对房产享有的权利＞工程款优先权＞抵押权，已无争议。上述位阶一般是在争议房屋尚在开发商名下的情形下，对房产主张权利时的优劣排序，但如果房产如交付不能时，消费者是否能够就返还交付的购房价款主张优先权？如有，该优先权的范围是仅涵盖交付款项还是可包含违约金部分？在实务中观点不一。本文援引的判例及判例中提及的最高院【2014】执他字第23、24号答复对此予以了明确：交付全部或大部分房款的消费者，在房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，不过对于违约金部分不具有优先权。
