签订借款合同的同时签署房屋买卖合同，如何定性？
借款合同签订后债务人无法履行之时，各方签署的房屋买卖合同是否合法有效？
你签署时实施的是究竟是清偿行为还是担保行为？
法院对高额利息转化的已付购房款是否依法审查？
一、结论置顶
签订借款合同的同时签署房屋买卖合同视为担保行为，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
借款合同已届履行期且债务人无力偿还之时，双方订立房屋买卖合同目的在于将借款本金及利息转化为购房款，因此不属于物权法“流押条款”情形，亦不属于民间借贷司法解释第二十四条“作为民间借贷合同的担保”，此时《房屋买卖合同》原则上合法有效。
在借款本金和利息转化为购房款过程中，法院会严格审查利息计算标准，对于超出法律规定保护限额的高额利息不认定其合法转化。
二、裁判要旨
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
三、案情简介
汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。
该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
因后续彦海公司拒不履行房屋交付义务，汤龙等四人诉请法院判令彦海公司向四人支付违约金6000万元并承担四人主张权利过程中的损失费用416300元。一审新疆维吾尔自治区高级人民法院支持了部分诉请。被告提起上诉，二审中最高人民法院在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额依法审查，最终以汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约，最终撤销一审民事判决，驳回汤龙四人全部诉讼请求。
四、裁判理由
1、有关《房屋买卖合同》的效力——合法有效
双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。
本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
2、有关诉请主张的违约责任——不支持
由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。
五、败诉原因
本案争议焦点为“商品房买卖合同的效力”以及“是否存在违约事实”
本案的诉求是在商品房买卖合同合法有效的基础上，对于是否存在违约行为进行审理继而判断被告是否应当承担违约责任。虽然商品房买卖合同非借款合同的担保，合法有效，但原告在与彦海公司签署《商品房买卖合同》时忽略了借款本息转化为购房款的数额中实际上存在高额利息部分。当法院对于借款本息在合法限度内重新核算后，认定原告并未足额支付合同约定的购房款数额，因而该合同实际上未达到彦海公司交付房屋的履行时点，其不构成违约，因此原告主张被告承担违约责任的诉请未获支持。
六、相关法律规定
《物权法》第一百八十六条
【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条
借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
七、写在最后
根据意思自治原则，当事人约定的以物抵债协议，只要不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，均属合法有效。以物抵债很多时候可以在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面发挥积极作用，但应当严格区分转换前后的法律关系，审慎起草、设计协议条款，避免出现本案中虽合同合法有效却严重败诉的情形。
